リフォームするのにもお金がかかるので、ならば買い替えも有りなのかな〜と思います。

＝その２択しか無いなら。

お子様の為にも、学区はかなり重要ですものね。

でも４０００万円近いローンはけっこう大変だと思うので、払いきれるかどうかはわかりません。

４０００万円、期間２０年、金利１％で月々の返済が１８万円強でした。
（２５年にしても１５万円）

学区が良くて駅近の物件なら先々も売れそうなので、お子さんが巣立ったら売って、夫婦二人でどこか安い所に引っ越すのも有ですね。

積極的にはおすすめできませんが、今の家に住み続けるのもどうかな〜という気はします。

値打ちの無い不動産は負の遺産になるだけなので、早めに手放しておいた方が良いとは思います。

よく言われるのは、20代から30歳前後なら年収の5倍、30代で年収4倍、40歳を過ぎると年収3倍位（多くても4倍）のローンにしておいた方がいい、ということです。

リーマンショック前によく言われていたことなので今はちょっと違うのかな。

そう考えると、40歳で今のご自宅の2900万でも「多い」のでは、、ということ。だって、年収の5倍近いですよ、今の金額でもこれからお子さん大きくなるのに何歳までに返すおつもりなのでしょうか？

自営業で一生年収600万以上が望めるということであればいいのかもしれませんが・・・。

60歳65歳定年のサラリーマンなら、プラス一千万は無謀だと思います。

我が家は夫が32歳で中古マンションを買い（当時の夫の年収ベースで5.5倍共働きだったので3倍位？）、11年後の43歳で戸建てに買い替えましたが、旧居のローンは完済していた上で、新居のローン額は当時の年収で3.3倍位。これでも正直結構きついですよ。

あれから6年経って繰り上げ返済もしたので、今は2.3倍位残ってますかね（残念ながら年収はあまり上がってません）。

4年後の控除が切れる時点で、夫が65歳を過ぎても残る部分は繰り上げする予定です。

そして、今後の資金計画を見なおした結果悠長に専業主婦をやっている場合ではないので、扶養控除内ですがパートに出ております。

書かれていませんが主さんは専業主婦なのですよね？　買い換えるなら主さんもフルで働く、子どもは高校まで（なんなら大学まで）国公立のみしか出せないと宣言するとか、いろいろ制限が出てくるかなと思います。

あと、中古を売って新築を買うのは売り買いに手数料などの諸経費や多大な手間がかかりますので、ただ家を買うよりかなり大変です。うちも買い替え時には幼稚園と未就園児でしたが、本当に大変でした。

どうしても学区を変えたいなら、新築ではなく今のお宅と同じくらいのローン額で買える中古を探すというのもひとつの手かと（だって今のローンなら払える計画なのですよね？）。

これから家は余っていく傾向ですから、学区は大事かもしれませんが、9年間のために（年齢差で+数年）多大な借金を背負う価値が有るのかもう一度考える必要がありませんか？

築１０年で、修繕費にいくらくらいかかりますか？

外壁塗装ぐらいしか思いつきませんが、気になるところを全部、リフォームってする必要あるのでしょうか？

お子さん二人の年齢を考慮すると、住み替えでローン残が４０００万円近くなるのは、旦那様の年齢的にも厳しいと思います。

徒歩３０分なら、自転車で１０分ぐらいの距離ですよね？

そんなに不便な場所だとは私は思いませんが。

徒歩３０分だとそんなに遠い感じもないですけどね。

徒歩限定ですか？

バスや自転車　という選択はありませんか？

※私は自転車派なのですが、学生さん向けアシスト自転車もでています。

アシストにすれば坂もへっちゃらですよ。便利便利♪

ちなみにうちは駅まで徒歩２０分くらいです。

４０歳でまたローンを組んで　はちょっと重荷になるのでは？

築１０年のリフォームというと、屋根と外壁の塗装、給湯器の交換などでしょうか。

ちょこちょこ手は入れておいたほうが長い目で見るといいみたいです。

それと、売れそう　と　売れる　は別物だと思います。

私ならですが、正直学区が悪いところには住みたくないです。

学区が悪くて私立に行くより、多少頑張っていい学区に住み替えて公立に行くほうが格安だと思いますし。

うちの周りでも学区問題で住み替えする人が結構います。それくらい学区って大事だと思います。

ただ、お隣の学区はどうですか？一つ学区が変わればかなり違う場合もあります。

越境できそうなら今のまま住み続けて（リフォームでなく普通の修繕で）越境という手もあるのでは。

そして駅徒歩３０分は遠いですよね・・・お子さんが大きくなって〜とあるので、高校以降電車通学が普通の地域でしょうか？もしそうなら大変だと思います。

うちの地域もそうで、駅の駐輪場はどこも３桁の待ち人数でとても待ち期間が長いです。バスは１〜２分に１本ありますが、始発やそこに近くなければ雨の日は乗ることすらできないこともあるし、とんでもなく渋滞するので歩くほうが早いなんてこともあります・・・

もしこういったことのある地域でしたら、ローン残が賄える金額のうちに手放すのもアリでは。

そしてフルで働く。頑張ればローンだって十分返せるし、家で贅沢したことをしっかり自覚してつつましく生活すればどうにかなると思います。